viber

Возможно ли возмещение арендатору стоимости улучшений, произведенных без согласия арендодателя?

AsmАндрей Слабко, юрист

ВОПРОС: Возможно ли возмещение арендатору стоимости улучшений, неотделимых без вреда для имущества, произведенных без согласия арендодателя?

 

Краткий ответ: Да, возможно, но при согласии арендодателя.

 

Обоснование.

Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества (абз. 5 ч. 2 п. 40 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

По общему правилу, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору, если такие улучшения произведены с согласия арендодателя и за счет собственных средств арендатора, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 594 ГК).

Однако если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, стоимость таких улучшений возмещению не подлежит согласно п. 3 ст. 594 ГК, если иное не предусмотрено законодательством. В то же время в по. 3 ст. 594 ГК, по нашему мнению, не указывается на то, что арендодатель не может в дальнейшем согласовать (одобрить) произведенные арендатором неотделимые улучшения. Арендатор может обратиться к арендодателю за согласованием неотделимых улучшений и постфактум.

Наше мнение основывается на том, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, который должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (ст. 391, 392 ГК). Законодательство предусматривает запрет на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя. В то же время запрета на дальнейшее согласование неотделимых улучшений, по нашему мнению, законодательство не содержит. На это также указывает и абз. 3 ч. 1 п. 41 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»: согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества за счет собственных средств арендатора может быть оговорено как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения.

Документальное оформление такого согласия, полагаем, следует произвести путем внесения изменений в договор аренды. После получения согласия арендодателя на произведенные ранее неотделимые улучшения, арендатор будет иметь право на возмещение стоимости неотделимых улучшений в силу п. 2 ст. 594 ГК.

 

Однако арендатору следует учитывать, что арендодатель вправе и отказать в согласовании неотделимых улучшений, произведенных без его согласия, и потребовать возврата имущества в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поэтому рекомендуем все же согласовывать производство неотделимых улучшений и возмещение их стоимости с арендодателем до установления самих улучшений.

 

Материал актуален на 30.10.2019

 

Юридическая компания «ЮС ИнвестЪ» оказывает юридические услугу по сопровождению предпринимательской деятельности в Республике Беларусь.