viber

О возможности арендодателя удерживать имущество в помещении до оплаты долга арендатора

AsmАндрей Слабко, юрист

Случаи возникновения задолженности арендаторов по арендной плате нередки в хозяйственных отношениях в нашей стране. Зачастую арендодатели стремятся «побудить» арендатора к оплате задолженности путем удержания имущества арендатора, которые находится в арендуемых помещениях. Следует рассмотреть вопрос о правомерности таких действий.

Удержание как способ обеспечения обязательств поименован в ст. 340 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). Согласно п. 1 ст. 340 ГК кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Для анализа возможности удерживать имущество арендатора следует обратиться к условиям применения удержания. Этими условиями являются:

1.Неисполнение арендатором обязательств по оплате согласно договору аренды недвижимого имущества;
2.Принадлежность вещи арендатору на праве собственности или ином вещном праве;
3.Переход вещи во владение арендодателя на законных основаниях. Этот критерий не соблюдается, например, при удержании арендодателем оставленного после окончания действия договора имущества арендатора;
4. Соразмерность стоимости удерживаемого имущества и размера задолженности;
Отсутствие в договоре аренды запрета на удержание.

Как видим, арендодатель, удерживающий находящееся в арендуемых помещениях имущество при отсутствии в договоре аренды положений об удержании имущества нарушает правила удержания имущества (ст. 340 ГК) и действует незаконно. В случае применения удержания в нарушение требований законодательства арендатор вправе взыскать с арендодателя убытки (ст. 14 ГК).

Что арендодатель может сделать для защиты своих интересов?

Прежде всего, при заключении договора следует на возможность находящегося в арендуемых помещениях удержания имущества арендатора при образовании задолженности. По нашему мнению, следует конкретизировать, за оплату чего именно образовалась задолженность: арендной платы или коммунальных и эксплуатационных платежей. Здесь следует отметить, что судебная практика не допускает возможности применения удержания для обеспечения оплаты сумм неустойки (пени, штрафа), а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Также, по нашему мнению, в договоре следует описать процедуру применения удержания арендодателем. Например, обязать должника сообщать примерную стоимость имущества, находящегося в помещении, чтобы исключить удержание имущества, стоимость которого существенно превышает размер неисполненного обязательства.

Также будет полезно составить список имущества, к которому может быть применено удержание, чтобы удержание имущества не привело к фактическому блокированию деятельности арендатора и невозможности оплаты задолженности.

По нашему мнению, арендодателю также следует в кратчайшие сроки уведомить арендатора об удержании его имущества и предложить арендатору оперативно оплатить задолженность.

Указанные рекомендации позволят, с одной стороны, защитить интересы арендодателя, а с другой стороны, соблюсти баланс интересов сторон договора аренды, чтобы удержание имущества не стало причиной фактической невозможности исполнения обязательств должником и роста задолженности перед арендодателем.

 

Материал актуален на 30.07.2019.

 

Юридическая компания «ЮС ИнвестЪ» оказывает юридические услугу по сопровождению предпринимательской деятельности в Республике Беларусь.