viber

Алгоритм реконструкции жилого дома

iyuЯковина Ирина, юрист

 Жилой дом может принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам. Также возможны ситуации, в которых жилой дом принадлежит на основании общей долевой собственности. В случае если один из собственников принимает решение, например, о переносе проема в несущей стене с усилением кладки, надстройке второго этажа, возведении новой кровли, необходимым является оформление всех разрешительных документов, чтобы такое строительство было признано законным. В данной статье рассмотрим порядок по реконструкции индивидуального (частного) жилого дома.

1. Перечень работ по реконструкции.

Согласно Положению о порядке реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384, реконструкция жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном, блокированном жилом доме, одноквартирного жилого дома, а также нежилых построек (далее - реконструкция) - совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению этого дома, помещений и нежилых построек и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей и параметров.

В соответствии с пунктом 9 указанного Положения, к реконструкции относятся следующие работы по:

  • изменению назначения, количества и (или) общей площади жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) нежилых построек;
  • изменению строительного объема или общей площади жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома и (или) нежилых построек;
  • замене несущих конструкций (отдельных видов таких конструкций) жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома и (или) нежилых построек;
  • устройству балконов, лоджий, веранд, террас, а также пандусов для передвижения инвалидов-колясочников с первого этажа на придомовую территорию;
  • устройству неотапливаемых кладовых и погребов в пространстве под балконами и лоджиями первых этажей многоквартирных, блокированных жилых домов без использования подвальных помещений таких домов с обустройством доступа в эти кладовые и погреба с балконов и лоджий посредством люков;
  • инженерному оборудованию (переоборудованию) жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых построек;
  • устройству (переустройству) наружных сетей, кроме магистральных.

Иные работы не являются работами по реконструкции, и для их проведения не требуется решение о разрешении на реконструкцию.

 

  1. Подача документов в местный исполнительный орган.

Перечень документов и сроки рассмотрения установлены Указом № 200 от 26.04.2010 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

Срок рассмотрения документов и принятия решения местным исполнительным органом – 30 дней.

Согласно подп. 9.3.2 п. 9 Указа № 200, выдача решения о разрешении на реконструкцию жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории осуществляется при предоставлении следующих документов:

  1. заявление;
  2. паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  3. технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение, дом, постройку, - для собственника помещения, дома, постройки;
  4. удостоверенное нотариально письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования помещением, домом, постройкой, и участников общей долевой собственности, в том числе временно отсутствующих таких граждан и участников, на реконструкцию помещения, дома, постройки либо копия решения суда об обязанности произвести реконструкцию - в случае, если судом принималось такое решение;
  5. описание работ и планов застройщика по реконструкции помещения, дома, постройки, составленное в произвольной форме.

 

Если не удалось получить согласие граждан, имеющих право владения и пользования помещением, домом, постройкой, и участников общей долевой собственности.

В случае если второй собственник отказывается в выдаче нотариально удостоверенного согласия на реконструкцию жилого дома, то есть альтернативный способ для решения данного вопроса. В таком случае вопрос о необходимости проведения реконструкции должен быть рассмотрен в судебном порядке.

Согласно части 1 пункта 2 ст. 250 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, а также распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 285 ГК, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Рассмотрим пример из судебной практики (решение районного суда от 26.05.2016).

Т. принадлежит 1/2 доли в праве собственности на жилой дом. Он намерен газифицировать принадлежащую ему квартиру (№ 1), для чего необходима реконструкция. Поскольку Р., совладелица дома, не дает согласия на реконструкцию, сельским исполкомом Т. было отказано в принятии соответствующего заявления. По указанной причине Т. просит устранить препятствия в осуществлении права собственности: признать отказ Р. в даче согласия на реконструкцию квартиры необоснованным, признать за ним право на обращение в сельский исполком с заявлением о принятии решения на реконструкцию квартиры с учетом оснащения инженерным оборудованием без письменного согласия совладельца.

Ответчица Р. иск не признала. Она указала, что с истцами находится в неприязненных отношениях, предлагаемый проект подвода газа к квартире истцов предусматривает прокладку газопроводной трубы по ее (ответчицы) стене дома, чем будет нарушено ее право собственности. У стены дома, по которой планируется прокладка трубы, растут цветы, которые при производстве работ будут уничтожены. На указанной стене находится ввод электрокабеля в дом, поэтому прокладка по этой стене газопровода повлияет на ее (ответчицы) безопасность. Подвод газа к квартире истцов может быть осуществлен от другой газопроводной трубы, которая находится на незначительном расстоянии от их дома, а не от трубы, по которой подается газ в ее (ответчицы) квартиру. Кроме того, истец не оборудовал свою квартиру канализацией, уничтожил ее плодовые деревья, складирует навоз на общем дворе. Против внутренней перепланировки квартиры истцов ответчица не возражает.

Судом установлено, что истцам, являющимся супругами, принадлежит 1/2 доли в праве собственности на жилой дом. Они проживают в квартире N 1. Собственником оставшейся части дома (квартира № 2) является Р. В квартире ответчицы зарегистрированы ее супруг Л. и сын И. С целью улучшения условий проживания истец принял решение о газификации своей квартиры природным газом и о внутренней перепланировке квартиры, на что необходимо получить согласие ответчицы и всех совершеннолетних граждан, зарегистрированных в ее квартире (соответчиков). Поскольку такое согласие ответчики не дали, истцы просили суд устранить препятствия в осуществлении ими (истцами) права собственности на принадлежащее им недвижимое имущество.

Так, судом установлено, что по улице, где расположен дом истца, проходит газопровод, проложенный в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 2 июня 2006 г. № 368 "О мерах по регулированию отношений при газификации природным газом эксплуатируемого жилищного фонда граждан" (далее - Указ). Финансирование строительства данного газопровода осуществлялось в следующем порядке: 30% стоимости за счет граждан, 70% стоимости за счет республиканского бюджета. При прокладке газопровода истцы в финансировании работ по прокладке не участвовали, однако Указом допускается подключение к газопроводу иных абонентов при условии компенсации иным абонентам их расходов. Истцы готовы компенсировать остальным участникам строительства газопровода их долю в стоимости работ, определенную в соответствии с Указом. Исходя из изложенного, судом сделан вывод, что газификация квартиры истцов возможна от существующего газопровода и не противоречит действующему законодательству.

Возражая против иска, ответчица указывала, что возражает против прокладки трубы газопровода по стене ее квартиры, так как таким образом будет нарушено ее право собственности. Однако в чем конкретно будет выражаться данное нарушение, чем конкретно будут ущемлены ее права, ответчица не пояснила.

Утверждения ответчиков о том, что в результате прокладки трубы по стене их квартиры будет нарушена их безопасность, опровергаются письменными заключениями отдела архитектуры и строительства райисполкома, электрических сетей, ПУ "В", КУП "Коммунальное хозяйство", РОЧС, ЦГЭ, райинспекции природных ресурсов и охраны окружающей среды, согласно которым препятствий для газификации квартиры истцов от существующего газопровода не имеется.

Иные доводы, приводимые ответчицей (такие как: уничтожение истцом деревьев ответчицы, отсутствие в квартире истца оборудованной канализации, неприязненные отношения и т.п.) не относятся к существу спора и не могут служить основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах суд решил: устранить препятствия в осуществлении Т. и А. права собственности на принадлежащее им недвижимое имущество: 1/2 доли в праве собственности на жилой дом. Признать отказ Р., Л. и И. в даче согласия на реконструкцию квартиры № 1 указанного дома необоснованным, признать за Т. право на обращение в сельский исполнительный комитет с заявлением о принятии решения на реконструкцию квартиры с учетом оснащения инженерным оборудованием (газификацию) без письменного согласия Р., Л. и И.

Таким образом, при невозможности урегулировать вопрос мирным путем, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с требованием об устранении препятствий в осуществлении права собственности на принадлежащее недвижимое имущество; признании отказа в даче согласия на реконструкцию необоснованным; признании права на обращение исполнительный комитет без письменного согласия второго собственника.

 

  1. Подготовка комплекта исходных данных на проектирование от заинтересованных организаций.

Согласно ч. 3. п. 11 Положения № 384 от 16.05.2013, основанием для размещения заказа на разработку проекта реконструкции является разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также комплект исходных данных на проектирование от заинтересованных организаций.

 

  1. Разработка проектной документации на реконструкцию и согласование проекта в местном исполнительном органе.

В соответствии с п. 11 Положения № 384 от 16.05.2013, проект реконструкции разрабатывается по заказу и за счет средств застройщика по договорам подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проектной документации.

Разработанная проектная документация подлежит в дальнейшем согласованию в отделе архитектуры и градостроительства местного исполнительного органа. Данная административная процедура осуществляется в соответствии с Указом № 200 от 26.04.2010 (пп. 9.3.3). Для согласования проектной документации необходимо предоставить:

- заявление;

- проект, подлежащий согласованию.

Местный исполнительный орган оформляет согласование в течение пяти дней с даты предоставления документов.

 

  1. Выполнение строительных работ по реконструкции жилого дома.

Реконструкция может осуществляться:

1) самим застройщиком при реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой до 7 метров и одноквартирных жилых домов высотой до 7 метров, а также нежилых построек.

! Исключение: работы по инженерному оборудованию;

2) только по договорам строительного подряда с юридическими лицами или ИП, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, при реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах высотой более 7 метров и одноквартирных жилых домов высотой более 7 метров, по инженерному оборудованию жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых построек.

При реконструкции запрещается:

- производить в выходные и праздничные дни СМР, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни;

- загромождать и загрязнять строительными материалами и их отходами коридоры, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы и другие вспомогательные помещения жилого дома;

- использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.

 

  1. Приемка жилого дома в эксплуатацию после реконструкции.

В соответствии с пунктом 17 Положения № 384 от 16.05.2013, законченные реконструкцией жилые и (или) нежилые помещения в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирные жилые дома, нежилые постройки, а также выделенные согласованным проектом реконструкции очереди реконструкции подлежат обязательной приемке в эксплуатацию приемочной комиссией, назначаемой в соответствии с законодательством.

Приемка в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого и (или) нежилого помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирного жилого дома, нежилых построек осуществляется в установленном законодательством порядке.

Порядок приемки в эксплуатацию финансируемых физическими лицами законченных возведением одноквартирных жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, нежилых капитальных построек на придомовой территории, реконструированных жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, квартир в блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, нежилых капитальных построек на придомовой территории, регулируется Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (глава 3).

В состав приемочных комиссий при приемке в эксплуатацию финансируемых физическими лицами законченных возведением и реконструированных одноквартирных жилых домов, квартир в блокированных жилых домах, нежилых капитальных построек на придомовой территории включаются представители застройщика (заказчика и подрядчика - в случае заключения договора строительного подряда), местных исполнительных и распорядительных органов и территориальных органов Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды.

Согласно пункту 27 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, для получения утвержденного местными исполнительными и распорядительными органами акта приемки объекта в эксплуатацию физические лица, подают следующие документы:

- заявление;

- согласованная проектная документация.

- разрешительная документация на возведение одноквартирных, блокированных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории.

 

  1. Местный исполнительный орган утверждает Акт приемки объекта в эксплуатацию.

Местные исполнительные и распорядительные органы осуществляют выдачу утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию на безвозмездной основе не позднее 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение одного месяца со дня подачи заявления.

 

  1. Оформить технический паспорт.

Составление технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственная регистрация изменения или создания в результате реконструкции недвижимого имущества осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (п. 18 Положения № 384 от 16.05.2013).

 

  1. Получить правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации).

Одновременно с подачей документов для получения технического паспорта можно написать заявление об оформлении свидетельства о государственной регистрации на жилой дом.

 

Таким образом, несмотря на то, что законодателем прописан четко порядок по реконструкции жилого дома, данный процесс занимает достаточно длительный период времени и связан с подготовкой и оформлением большого количества документов. Поэтому следует обратить внимание прежде всего на получение всех разрешительных документов, заключений и согласований от местного исполнительного органа, чтобы в последующем избежать вопросов при приемке объекта после реконструкции.

 

Материал актуален по состоянию на 30.01.2019