Что делать с недобросовестными строителями?

*Материал ориентирован на заказчиков и подрядчиков, которые являются юридическими лицами/ИП (в статье не рассматриваются особенности при участии физических лиц-потребителей).

Строительство объекта (в т.ч. проведение реконструкции, модернизации, ремонт) связано со множеством сложностей и разрешением технических вопросов, необходимо взаимодействие на постоянной основе заказчика, подрядчика, разработчика проектной документации и группы технического надзора.

Однако возможны ситуации, в которых работы выполняются подрядчиком некачественно, со значительной просрочкой выполнения работ, а также когда подрядчик не приступил к выполнению работ или ушел с объекта без согласования с заказчиком.

В статье рассмотрим, что делать с недобросовестными строителями, какие есть варианты у заказчика, каким образом можно взаимодействовать с подрядчиком.

1. Нарушение подрядчиком сроков выполнения работ.

В зависимости от того, на какой срок существует просрочка выполнения работ, у заказчика может быть несколько вариантов действий.

Действия подрядчика могут выражаться в следующем: 

1. Подрядчик не начал строительные работы: в данном случае заказчик праве отказаться от договора, потребовать возмещения убытков. Отказ от договора означает прекращение договорных отношений между заказником и подрядчиком, возможность привлечения заказчиком нового подрядчика.
2. Подрядчик очень медленно и с существенной задержкой выполняет работы: заказчик и в этой ситуации имеет право на отказ от договора. Однако самого факта просрочки выполнения работ недостаточно для одностороннего отказа заказчика. Необходимо учитывать договорные отношения между сторонами, в т.ч. лежит ли на заказчике обязанность по поставке материалов и оборудования, передана ли подрядчику проектная документация и стройплощадка (фронт работ), соблюдены ли заказчиком все условия для организации работы подрядчика и пр. Если заказчик отказался от договора в одностороннем порядке, но исходя из фактических обстоятельств у заказчика отсутствовало такое право, то подрядчик вправе заявить в суд требование о признании одностороннего отказа недействительным. При удовлетворении требований подрядчика судом, будет считаться что отказа от договора как бы и не было, и договорные отношения между сторонами продолжаются.
   В связи с этим, на практике рекомендуем заказчикам не относится формально к данным ситуациям, а вести переписку с подрядчиком, проводить производственные совещания с оформлением и подписанием протоколов.
3. Подрядчик работы сдал Заказчику, но с просрочкой. Правилами № 1450 предусмотрены меры ответственности, которые заказчик вправе применить к подрядчику независимо от того, указаны ли данные условия в договоре строительного подряда. За нарушение сроков выполнения работ, оформления документов, сдачи объекта в эксплуатацию – заказчик вправе взыскать с подрядчика неустойку (пеня). При это Правила содержат минимальный размер неустойки, более высокий процент пени, а также дополнительные основания для взыскания штрафа – могут быть предусмотрены договором.

2. Нарушение подрядчиком требований по качеству работ.

Если подрядчиком выполнены СМР на объекте, которые относятся к некачественным, то варианты дальнейших действий заказчика зависят от недостатков: явные/скрытые дефекты, а также от времени их обнаружения: до ввода в эксплуатацию или в течение гарантийных сроков.

При обнаружении недостатков во время строительства, Заказчик в течение оформляет и направляет подрядчику акт (форма акта не утверждена, произвольная, но можно использовать акт формы С-11), в котором необходимо указать:

• перечень недостатков;
• сроки для их устранения.

Если обнаружены некачественные работы в гарантийный срок, то процедурные вопросы четко зафиксированы в законодательстве. Для того, чтобы у заказчика было право заявить требование к подрядчику, должны быть выполнены следующие действия:

1. Заказчик направляет письменное извещение о выявлении недостатков и необходимости составления дефектного акта.
2. Подрядчик направляет своего представителя (также возможно участие представителей субподрядчика).
3. Формируем комиссию (состав законодательством не определен, целесообразно включать представителя заказчика, подрядчика, субчика, технадзора, авторского надзора).
4. Составляется дефектный акт (форма утверждена, С-23).
5. Подготовка подрядчиком локального сметного расчета.
6. Итоговое заполнение соответствующих разделов дефектного акта (2-ой, 3-ий или 4-ый раздел).

Однако возможна ситуация, когда недобросовестный подрядчик откажется от устранения недостатков. В этом случае заказчик вправе выполнить работы по устранению дефектов собственными силами, либо привлечь третьих лиц-подрядчиков. Более того, заказчик вправе взыскать с подрядчика неустойку за несвоевременное устранение дефектов (законодателем установлен довольно высокий размер пени – 2%).

Минимальный гарантийный срок на результаты строительства составляет 5 лет (за исключением текущего ремонта, по которому гарантийный срок равен два года). Однако, это не означает, что по истечении данного срока в любом случае нельзя требовать от подрядчика устранения дефектов работ. Такое требование допускается, когда подрядчик не обеспечил возможное безопасное использование объекта для жизни и здоровья граждан в течение нормативного срока его эксплуатации, в связи с чем у него в силу законодательства возникает обязательство по устранению недостатков (дефектов) законченного строительством объекта. Требования об устранении таких дефектов может быть заявлено по истечении гарантийного срока и в пределах нормативного срока его эксплуатации (службы) согласно Закону № 300-З.
Например, исходя из анализа судебной практики, ограничений по субъектному составу для применения ст. 60 Законом № 300-З не установлено, а согласно статьям 1, 1-1 указанного Закона, распространяется, в том числе на  правоотношения в области строительной деятельности (возведение, реконструкция, ремонт, реставрация, благоустройство, снос, консервация) (постановление судебной коллегии по экономическим делам ВС от 04.02.2020 по делу № 262-12/2019/1532А/79К).

Таким образом, в статье кратко рассмотрен алгоритм действий, а также требования, которые вправе заявлять заказчик к недобросовестному подрядчику, в т.ч. при наличии споров о качестве строительных работ.

Чем мы можем помочь?

Юристы компании ЮС ИнвестЪ специализируются на разрешении спорных и сложных вопросов в строительной сфере, могут проконсультировать Вас по отдельным вопросам строительства, а также оказать услуги по сопровождению процесса строительства.

Статья актуальна по состоянию на 26 декабря 2022 года.