Гарантийный период в строительстве: о чем помнить заказчику и подрядчику

Поделиться в facebook
Поделиться в vk
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
Гарантийный период в строительстве

Последствия выявления недостатков и порядок действий в гарантийный срок несколько отличаются от последствий их выявления до приемки работ (объекта). До приемки заказчик вправе по собственному желанию избрать любой из трех способов, закрепленных в ГК.

Но в гарантийном периоде заказчик обязан в первую очередь предъявить требования подрядчику. И только в случае невыполнения им гарантийных работ – вправе применить иные способы защиты.

Что такое гарантийный срок и как его исчислять?

Гарантийный срок – период, в течение которого подрядчик обязан устранить недостатки/некачественные работы, выявленные в процессе эксплуатации объекта.

Гарантийный период – минимум 5 лет. Однако стороны могут предусмотреть в договоре более продолжительный срок, например, 6 или 8 лет.

*«Сокращенный» гарантийный срок для текущего ремонта, пусконаладочных работ – не менее 2 лет.

Что делать при выявлении недостатков?

Самое главное правило – оформить дефектный акт по форме С-23 (далее – Дефектный акт).

Отметим, что составление Дефектного акта обязательно, если некачественные работы выявлены в пределах гарантийного срока. Заказчик не обязан оформить акт в течение этого срока. Составить Дефектный акт можно и за пределами гарантийного периода. Главное для заказчика – это выявление недостатков/некачественных работ в период гарантии.

Какой алгоритм действий?

  • Заказчик направляет подрядчику извещение (письменное) о выявлении дефектов и необходимости составления Дефектного акта. Если собственник (или текущий владелец) не был заказчиком стройки, то Дефектный акт составляется собственником (владельцем) объекта и привлекается организация, которая была заказчиком.

Рекомендуем направлять все документы подрядчику заказным письмом с уведомлением, чтобы иметь доказательство надлежащего уведомления подрядчика.

  • Подрядчик направляет своего представителя.

Срок – в течение 5 календарных дней после получения извещения от заказчика (собственника, владельца).

  • Уведомление и привлечение субподрядчиков.

Если недостатки выявлены в работах, выполненных субподрядчиками, в составлении Дефектного акта участвует также и представитель субподрядчика. Если участвовало несколько субподрядчиков — вызываются представители каждого из них с оформлением акта в отношении каждого из субподрядчиков.

  • Определяем состав комиссии.

Состав комиссиизаконодателем не определен. Рекомендуем включать представителей:

  • собственника;
  • эксплуатирующей организации;
  • заказчика,
  • подрядчика и субподрядчиков,
  • технического надзора;
  • авторского надзора (проектировщика).

Дополнительно можно включить в состав комиссии представителя экспертной организации.

  • Оформление Дефектного акта.

В необходимом количестве экземпляров, не менее чем по одному для каждой стороны, участвующей в подписании акта.

В Дефектном акте указываются:

  • наименование сторон, их представители;
    • наименование объекта и адрес;
    • детальное описание дефектов, количество и местонахождение;
    • реквизиты договора, на основании которого выполнялись работы;
    • гарантийный срок, дата начала его исчисления;
    • лицо, выполнившее некачественные работы;
    • согласованный срок устранения дефектов.
  • Оформление сметы.

По смете определяется стоимость работ, которые обязан выполнить подрядчик. Корректно оформленная смета в дальнейшем является основанием для расчета расходов (убытков) заказчика и нестойки, если подрядчик самостоятельно и своевременно не устранит недостатки.

  • Выполнение работ по устранению дефектов.

Заказчик (собственник/владелец) вправе потребовать от подрядчика:

  1. безвозмездного устранения недостатков или понуждение к их устранению в судебном порядке;
  2. возмещения расходов, если подрядчик не устранил дефекты;
  3. взыскания неустойки, если дефекты не устранены в срок.

Отметим особенность по взысканию неустойки.

«Основой» для расчета является стоимость работ, т.к. фактически стоимость, отраженная в смете. Законодатель установил довольно высокий размер неустойки – 2% за каждый день просрочки. Период для начисления неустойки – с даты неисполнения подрядчиком обязанности по устранению дефектов (отчетная дата будет указана в Дефектном акте) до даты фактического устранения недостатков (заказчиком или подрядчиком).

1. Действия заказчика, если подрядчик не явился для составления Дефектного акта2. Действия заказчика, если подрядчик признает дефекты частично
1) Дефектный акт составляется в одностороннем порядке; 2) направляется подрядчику для исправления работ ненадлежащего качества. Составленный и подписанный заказчиком и иными организациями (например, представителями технического и авторского надзора, экспертными организациями) Дефектный акт будет являться надлежащим доказательством недостатков, но только в случае, если подрядчик будет надлежащим образом извещен о необходимости его составления. Поэтому заказчику целесообразно подготовить доказательства надлежащего уведомления подрядчика (сохранить заказное уведомление). Также рекомендуем иметь подтверждения выводов, содержащихся в Дефектном акте, так как подрядчик в данном случае с большой вероятностью будет оспаривать такие выводы.1) составляется Дефектный акт с указанием всех дефектов с указанием срока их устранения; 2) в акте делается отметка подрядчика о том, какие из дефектов он оспаривает; 3) в отношении работ, с которыми подрядчик не согласен: в судебном порядке понуждение подрядчика к их выполнению или взыскание расходов и неустойки.  
3. Действия заказчика, если подрядчик не признает дефекты полностью.
Порядок действий почти аналогичен предыдущему: 1) заказчик составляет Дефектный акт, в котором указывает все недостатки работ и срок для их устранения; 2) подрядчик проставляет на акте отметку о несогласии. Важно, что по таким спорам единственным допустимым доказательством наличия дефектов является Дефектный акт (по утвержденной форме С-23). Даже если акт не подписан подрядчиком или подписан с возражениями, он будет являться надлежащим доказательством наличия дефектов. 3) если подрядчик не устранил недостатки: в судебном порядке понуждение подрядчика к их выполнению или взыскание расходов и неустойки.
  • Заполнение* разделов Дефектного акта (2-ой, 3-ий или 4-ый).

* в зависимости от того, кем были выполнены работы

Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления работ ненадлежащего качества (п. 52 Правил № 1450).

При применении данной нормы необходимо учитывать её прямо толкование: по общему правилу для перерыва срока важно, чтобы объект не мог эксплуатироваться и не эксплуатировался до устранения дефектов. Если не представлено доказательств невозможности эксплуатации объекта – гарантийный срок не прерывается.

Однако отметим, что судебная практика относительно течения гарантийного периода подтверждает позицию, что в этой части нормы Правил № 1450 и ГК являются диспозитивными. Это значит, что стороны могут закрепить иной порядок в договоре.  

Например, в договоре можно указать: «гарантийный срок прерывается на время устранения дефектов; время, на которое прерывается срок, исчисляется со дня подписания Дефектного акта С-23 и заканчивается датой подписания акта сдачи-приемки выполненных работ».

Гарантийные обязательства подрядчика, если договор — «был», а потом — его «не стало».

1) Работы выполнены не в рамках договора, а за его пределами (в рамках неосновательного обогащения)Не распространяются гарантийные обязательства
2) Прекращение договораГарантия не возникает (п. 70 Правил 1450), в т.ч. при консервации, НО если иное не предусмотрено договором.
3) Договор признан незаключенным/недействительнымНе распространяются гарантийные обязательства

Таким образом, в статье рассмотрены основные действия при обнаружении дефектов в гарантийный срок. На первый взгляд процесс взаимодействия сторон кажется прозрачным. Однако стоит помнить все требования, которые установлены законодателем. Будьте внимательны при выявлении дефектов в период гарантии, так как соблюдение всех процедур и условий является обязательными в случае, если спор в дальнейшем будет рассматриваться в судебном порядке.

Остались вопросы?

Оставьте свой номер и наш юрист свяжется с Вами в ближайшее время

Вам будет интересно прочитать:
  • ООО «Китайская компания по экспорту и импорту электрооборудования» (КНР). Сопровождение процедуры оценки СПК, сертификации работ в строительстве; аттестация генерального подрядчика (1 категория) «под ключ»; сопровождение подбора необходимых специалистов, в т.ч. ИТР.
  • ООО «Пекинская инженерно-строительная компания Цзяньи» (КНР). Сопровождение процедуры оценки СПК, сертификации работ в строительстве; аттестация генерального подрядчика (1 категория) «под ключ» с выездом; сопровождение получения квалификационных аттестатов для иностранных специалистов.
  • China Machine Building International Corporation (КНР). Сопровождение процедуры оценки СПК, сертификации работ в строительстве; консультирование по вопросам аттестации в строительстве на получение аттестата 1 категории для генподрядчика; сопровождение проверки знаний по вопросам охраны труда.
  • ООО «Китайская инженерная корпорация по науке и технике «Датан» (КНР). Консультирование по вопросам аттестации в строительстве на получение аттестата 1 категории для генподрядчика; консультирование по вопросам получения лицензии Госпромнадзора.
  • ООО «СИГИКОП-Бел». Сопровождение процедуры оценки СПК, сертификации работ в строительстве; аттестация генерального подрядчика (3 категория) «под ключ».
  • ООО «Архитектурная студия «Жемчужина». Сопровождение аттестации генерального проектировщика и разработка отдельных разделов проектной документации (3 категория), градостроительная деятельность (4 категория) «под ключ».
  • ООО «Шестая китайская химико-технологическая строительная компания» (КНР). Сопровождение процедуры оценки СПК, сертификации работ в строительстве; аттестация генерального подрядчика (1 категория) «под ключ», сопровождение получения квалификационных аттестатов для иностранных специалистов, освидетельствование сварочного производства, лицензия в области промышленной безопасности.
  • ООО «Ремсетьмастер». Сопровождение процедуры оценки СПК, сертификации работ в строительстве; сопровождение получения квалификационных аттестатов для специалистов, аттестация генерального подрядчика «под ключ».
  • ООО «БелВентилятор». Сопровождение процедуры оценки СПК; аттестация генерального подрядчика «под ключ».
  • ООО «Умное энергоснабжение». Сопровождение процедуры оценки СПК; аттестация генерального подрядчика «под ключ».
Заказать обратный звонок
Заявка успешно отправлена