Последствия выявления недостатков и порядок действий в гарантийный срок несколько отличаются от последствий их выявления до приемки работ (объекта). До приемки заказчик вправе по собственному желанию избрать любой из трех способов, закрепленных в ГК.
Но в гарантийном периоде заказчик обязан в первую очередь предъявить требования подрядчику. И только в случае невыполнения им гарантийных работ – вправе применить иные способы защиты.
Что такое гарантийный срок и как его исчислять?
Гарантийный срок – период, в течение которого подрядчик обязан устранить недостатки/некачественные работы, выявленные в процессе эксплуатации объекта.
Гарантийный период – минимум 5 лет. Однако стороны могут предусмотреть в договоре более продолжительный срок, например, 6 или 8 лет.
*«Сокращенный» гарантийный срок для текущего ремонта, пусконаладочных работ – не менее 2 лет.
Что делать при выявлении недостатков?
Самое главное правило – оформить дефектный акт по форме С-23 (далее – Дефектный акт).
Отметим, что составление Дефектного акта обязательно, если некачественные работы выявлены в пределах гарантийного срока. Заказчик не обязан оформить акт в течение этого срока. Составить Дефектный акт можно и за пределами гарантийного периода. Главное для заказчика – это выявление недостатков/некачественных работ в период гарантии.
Какой алгоритм действий?
- Заказчик направляет подрядчику извещение (письменное) о выявлении дефектов и необходимости составления Дефектного акта. Если собственник (или текущий владелец) не был заказчиком стройки, то Дефектный акт составляется собственником (владельцем) объекта и привлекается организация, которая была заказчиком.
Рекомендуем направлять все документы подрядчику заказным письмом с уведомлением, чтобы иметь доказательство надлежащего уведомления подрядчика.
- Подрядчик направляет своего представителя.
Срок – в течение 5 календарных дней после получения извещения от заказчика (собственника, владельца).
- Уведомление и привлечение субподрядчиков.
Если недостатки выявлены в работах, выполненных субподрядчиками, в составлении Дефектного акта участвует также и представитель субподрядчика. Если участвовало несколько субподрядчиков – вызываются представители каждого из них с оформлением акта в отношении каждого из субподрядчиков.
- Определяем состав комиссии.
Состав комиссиизаконодателем не определен. Рекомендуем включать представителей:
- собственника;
- эксплуатирующей организации;
- заказчика,
- подрядчика и субподрядчиков,
- технического надзора;
- авторского надзора (проектировщика).
Дополнительно можно включить в состав комиссии представителя экспертной организации.
- Оформление Дефектного акта.
В необходимом количестве экземпляров, не менее чем по одному для каждой стороны, участвующей в подписании акта.
В Дефектном акте указываются:
- наименование сторон, их представители;
- наименование объекта и адрес;
- детальное описание дефектов, количество и местонахождение;
- реквизиты договора, на основании которого выполнялись работы;
- гарантийный срок, дата начала его исчисления;
- лицо, выполнившее некачественные работы;
- согласованный срок устранения дефектов.
- Оформление сметы.
По смете определяется стоимость работ, которые обязан выполнить подрядчик. Корректно оформленная смета в дальнейшем является основанием для расчета расходов (убытков) заказчика и нестойки, если подрядчик самостоятельно и своевременно не устранит недостатки.
- Выполнение работ по устранению дефектов.
Заказчик (собственник/владелец) вправе потребовать от подрядчика:
- безвозмездного устранения недостатков или понуждение к их устранению в судебном порядке;
- возмещения расходов, если подрядчик не устранил дефекты;
- взыскания неустойки, если дефекты не устранены в срок.
Отметим особенность по взысканию неустойки.
«Основой» для расчета является стоимость работ, т.к. фактически стоимость, отраженная в смете. Законодатель установил довольно высокий размер неустойки – 2% за каждый день просрочки. Период для начисления неустойки – с даты неисполнения подрядчиком обязанности по устранению дефектов (отчетная дата будет указана в Дефектном акте) до даты фактического устранения недостатков (заказчиком или подрядчиком).
| 1. Действия заказчика, если подрядчик не явился для составления Дефектного акта | 2. Действия заказчика, если подрядчик признает дефекты частично |
| 1) Дефектный акт составляется в одностороннем порядке; 2) направляется подрядчику для исправления работ ненадлежащего качества. Составленный и подписанный заказчиком и иными организациями (например, представителями технического и авторского надзора, экспертными организациями) Дефектный акт будет являться надлежащим доказательством недостатков, но только в случае, если подрядчик будет надлежащим образом извещен о необходимости его составления. Поэтому заказчику целесообразно подготовить доказательства надлежащего уведомления подрядчика (сохранить заказное уведомление). Также рекомендуем иметь подтверждения выводов, содержащихся в Дефектном акте, так как подрядчик в данном случае с большой вероятностью будет оспаривать такие выводы. | 1) составляется Дефектный акт с указанием всех дефектов с указанием срока их устранения; 2) в акте делается отметка подрядчика о том, какие из дефектов он оспаривает; 3) в отношении работ, с которыми подрядчик не согласен: в судебном порядке понуждение подрядчика к их выполнению или взыскание расходов и неустойки. |
| 3. Действия заказчика, если подрядчик не признает дефекты полностью. | |
| Порядок действий почти аналогичен предыдущему: 1) заказчик составляет Дефектный акт, в котором указывает все недостатки работ и срок для их устранения; 2) подрядчик проставляет на акте отметку о несогласии. Важно, что по таким спорам единственным допустимым доказательством наличия дефектов является Дефектный акт (по утвержденной форме С-23). Даже если акт не подписан подрядчиком или подписан с возражениями, он будет являться надлежащим доказательством наличия дефектов. 3) если подрядчик не устранил недостатки: в судебном порядке понуждение подрядчика к их выполнению или взыскание расходов и неустойки. |
- Заполнение* разделов Дефектного акта (2-ой, 3-ий или 4-ый).
* в зависимости от того, кем были выполнены работы
Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления работ ненадлежащего качества (п. 52 Правил № 1450).
При применении данной нормы необходимо учитывать её прямо толкование: по общему правилу для перерыва срока важно, чтобы объект не мог эксплуатироваться и не эксплуатировался до устранения дефектов. Если не представлено доказательств невозможности эксплуатации объекта – гарантийный срок не прерывается.
Однако отметим, что судебная практика относительно течения гарантийного периода подтверждает позицию, что в этой части нормы Правил № 1450 и ГК являются диспозитивными. Это значит, что стороны могут закрепить иной порядок в договоре.
Например, в договоре можно указать: «гарантийный срок прерывается на время устранения дефектов; время, на которое прерывается срок, исчисляется со дня подписания Дефектного акта С-23 и заканчивается датой подписания акта сдачи-приемки выполненных работ».
Гарантийные обязательства подрядчика, если договор – «был», а потом – его «не стало».
| 1) Работы выполнены не в рамках договора, а за его пределами (в рамках неосновательного обогащения) | Не распространяются гарантийные обязательства |
| 2) Прекращение договора | Гарантия не возникает (п. 70 Правил 1450), в т.ч. при консервации, НО если иное не предусмотрено договором. |
| 3) Договор признан незаключенным/недействительным | Не распространяются гарантийные обязательства |
Таким образом, в статье рассмотрены основные действия при обнаружении дефектов в гарантийный срок. На первый взгляд процесс взаимодействия сторон кажется прозрачным. Однако стоит помнить все требования, которые установлены законодателем. Будьте внимательны при выявлении дефектов в период гарантии, так как соблюдение всех процедур и условий является обязательными в случае, если спор в дальнейшем будет рассматриваться в судебном порядке.
Остались вопросы?
Оставьте свой номер и наш юрист свяжется с Вами в ближайшее время