Перевод жилого помещения в нежилое. Возможности и риски для бизнеса

С развитием предпринимательской инициативы растет потребность в наличии мест (помещений) для организации бизнеса. На текущий момент наблюдается тенденция использования первых этажей многоэтажных жилых зданий для предпринимательской деятельности компаний. Однако зачастую приходится сталкиваться с технически сложной процедурой перевода жилого помещения в нежилой фонд.

Какое помещение можно переводить в нежилое?

Жилищный кодекс дает однозначный ответ на этот вопрос и закрепляет следующий перечень:

– одноквартирный дом либо жилые помещения в нем;

– жилые помещения в блокированном доме;

– жилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома.

Отметим, что перечень является закрытым, т.е. переводить иные помещения в нежилой фонд не допускается.

Примечание.

Собственник (физическое лицо, члены семьи, планирующие перевести помещение в нежилое), не принимаются на учет нуждающихся для улучшения жилищных условий в течение 5 лет со дня перевода такого помещения в нежилое.

Какой алгоритм действий и процедура?

1. Приобретение жилого помещения.

2. Подача документов в местный исполком.

3. Получение решения исполкома о переводе в нежилой фонд.

4. Проектирование и выполнение строительных работ (ремонт, реконструкция).

5. Оформление заключений государственных органов.    

6. Ввод в эксплуатацию.

7. Обращение в агентство по гос. регистрации и земельному кадастру за регистрацией изменений.

Документы для обращения в местный исполком.

1) заявление;

2) тех. паспорт и правоудостоверяющий документ на помещение (свидетельство);

3) согласие иных лиц (например, при наличии других собственников, несовершеннолетних, проживающих лиц).

Как показывает практика, для бизнеса необходимо заранее не только рассмотреть вопрос о получении разрешения исполкома (https://usiminsk.by/yuridicheskie-uslugi/stroitelstvo-i-nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimym-imushchestvom/). Наиболее частая проблема – это возможность заниматься тем видом деятельности, который Вы запланировали и техническая возможность переустройства и реконструкции.

Что нужно учесть с технической стороны?

– вынос сетей водо-, тепло-, электро- и газоснабжения;

– установка приборов индивидуального учета (для контроля расхода тепловой и электрической энергии, воды, газа);

– обустройство отдельного наружного входа.

Отдельный «болезненный» вопрос при переводе в нежилой фонд – отнесение здания к историко-культурной ценности. Фактически, если здание будет отнесено к историко-культурной ценности, возможность выполнения всех планируемых Вами строительных работ существенно снижается. Чтобы не столкнуться с данной проблемой на этапе проектирования и строительства, стоит указанный вопрос уточнить перед приобретением недвижимости.

Какая деятельность не разрешается?

Не допускается при переводе в нежилой фонд размещение:

– промышленных производств;

– объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации;

– бань, саун, химчисток и прачечных (за некоторым исключением);

– объектов для оказания услуг в области похоронного дела;

– дискотек;

– ветеринарных лечебниц и кабинетов;

– прочее.

Полный перечень объектов, запрещенных к размещению закреплен в п.9 ст.21 Жилищного кодекса.

Также перечень видов деятельности, запрещенных и ограниченных к при размещении в жилых домах закреплен в п. 8 Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов «Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов» (утв. постановлением Минздрава от 20.08.2015 № 95).

Отдельные технические вопросы и правила по использованию помещения (магазины, парикмахерские и др.) закреплены в п. 9 Санитарных норм. Например, если Вы планируете осуществлять свою деятельность в помещении не более 50 кв. м, то загрузка/разгрузка может осуществляться через входную дверь, но в ограниченное время, например, до начала работы объекта. Если помещение более вышеуказанной площади, то в зависимости от вида деятельности, могут быть установлены дополнительные требования.

Сроки для перевода помещения в нежилое.

Работы по реконструкции должны быть выполнены в течение года с даты оформления решения исполкома. Если же работы не будут выполнены, решение исполкома подлежит отмене.

В заключение отметим, что с одной стороны, административная процедура (получение решения исполкома) является бесплатной и довольно быстрой (в течение 15 дней). Однако собственнику помещения придется понести значительные расходы, связанные как с разработкой проекта для переустройства/реконструкции, так и с выполнением строительных работ. Со своей стороны, рекомендуем при приобретении недвижимости заранее рассмотреть техническую возможность адаптации и изменения помещения под предполагаемые цели использования.