Аренда коммерческой недвижимости​

Определение нежилого помещения дано в п. 28 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь – это помещение, не предназначенное для проживания граждан.

Большинство владельцев бизнеса обращают внимание исключительно на территориальное расположение помещения и ставку арендной платы. Однако существует еще много факторов, на которые следует обращать внимание перед заключением договора аренды.

Собственники коммерческой недвижимости – юридические и физические лица.

За последние годы сдача в аренду недвижимости стала не только одним из видов бизнеса юридических лиц. Ранее рынок коммерческой недвижимости был представлен бизнес-центрами, торговыми центрами, офисными зданиями, логистическими комплексами, складскими и производственными базами.

В связи с изменением подходов к строительству и выделению земельных участков бизнес вынужден был отреагировать и учесть этот факт. В настоящее время большую популярность получила коммерческая недвижимость, расположенная на цокольных и первых этажах жилых домов: продуктовые магазины шаговой доступности, специализированные магазина, парикмахерские и салоны красоты, пункты выдачи заказов, кафе, бары, кофейни, булочные и многое другое.

Многие физические лица, участвуя в строительстве домов в качестве дольщиков, стали владельцами заветной коммерческой недвижимости.

Арендодатель и Арендатор

Это собственник помещения и лицо, которое на основании заключенного договора приобрело право владения и пользования нежилым помещением. У первого возникает вопрос, как сдать коммерческое помещение в аренду, у второго – как минимизировать расходы.

Существенные условия договора

Сдача в аренду коммерческой недвижимости регулируется главой 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь. К существенным условиям договора относится:

• объект аренды (его наименование, номер, адрес);
• арендная плата (ставка арендной платы – при фиксированной сумме или порядок ее определения, в случае применения коэффициентов).

Эти условия едины как для физических, так и для юридических лиц.

Остальные условия включаются в договор по соглашению сторон. Как правило, он содержит следующие условия:

• срок передачи помещения;
• задаток и/или обеспечительный платеж;
• права и обязанности сторон;
• порядок согласования ремонтных работ в помещении;
• порядок возврата помещения из аренды;
• ответственность сторон за нарушение договора.

В настоящее время подготовлены изменения в Гражданский кодекс Республики Беларусь, и с 19.11.2024 условие о задатке возможно включать в предварительный договор.

Налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду

Регулирование налогообложения недвижимости осуществляется главой 19 Налогового кодекса Республики Беларусь (Особенная часть).

Плательщиками налога на недвижимость в Республики Беларусь являются физические и юридические лица с учетом некоторых особенностей, установленных в законодательстве.

Сдача коммерческой недвижимости в аренду физическим лицом, в частности, предусматривает некоторое налоговые льготы и преференции. Так, в случае заключение договора аренды с физическим лицом, в том числе Индивидуальным предпринимателем, плательщиком налога на недвижимость признается организация – арендатор. Такая норма предусмотрена ст. 226 Налогового кодекса.

Это значит, что Арендатор будет нести дополнительные расходы по уплате налога на недвижимость и должен учитывать этот факт при калькулировании расходов на аренду.

Требования к целевому назначению помещения

При проведении анализа последних сделок по сопровождению заключения договоров аренды на стороне Арендатора, полагаем необходимым обратить внимание потенциальных Арендаторов на следующее.

При проведении переговоров с риелторами, собственниками помещений или их представителями обязательно сообщайте цель использования помещения, в соответствии с которой оно будет эксплуатироваться.

Перед заключением договора аренды изучайте документы, подтверждающие право собственности на помещение (к ним относятся: свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт объекта) и оценивайте возможность использования помещения в соответствии с его целевым назначением. Например, открыть кафе или бар в помещении транспортного назначения нельзя.

Декретом Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» предусмотрена возможность для субъектов хозяйствования изменить назначение помещения без проведения строительно-монтажных работ, данная процедура потребует дополнительных временных и трудозатрат и не гарантирует положительное решение вопроса. Это существенно повлияет на сроки открытия объекта.

Вот один из примеров: под стоматологический кабинет взято помещение с целевым назначение – склад. Договор аренды нежилого помещения был заключен, арендные каникулы для ремонтных работ составили 1 месяц. Внешне помещение полностью соответствовало требованием, было облицовано плиткой, у Арендатора не возникло мыслей о возможных дальнейших проблемах. Юридическое лицо обратилось за лицензией, однако без изменения назначения объекта получить документ и начать деятельность так и не смогло. Этап изменения назначения объекта без проведения строительно-монтажных работ занял еще несколько месяцев из-за необходимости получения дополнительных разрешительных документов, необходимых для получения разрешения на осуществление деятельности.

Место размещение помещения с учетом товарного сотрудничества

Торговые центры размещают на одном этаже или в одной зоне однородные товары: обувь, взрослая одежда, детские товары, предметы интерьера и мебель, фуд-корты. Такое товарное сотрудничество позволяет привлечь как можно больше клиентов и увеличить проходимость (трафик) магазина.

Кроме того, у большинства Арендодателей, особенного это касается торговых центров, существует четкий регламент и требования к Арендаторам: рейтинг компании, имя и ассортимент предлагаемых к реализации товаров, запрет на реализацию товаров, уже представленных иными арендаторами.

К сожалению, нередки случаи, когда договор аренды был согласован сторонами, но не был подписан ввиду несоответствия или несоблюдения товарного сотрудничества, ассортиментного перечня, целевой аудитории.

Например, для увеличения спроса на продукцию собственного производства (сладости) Арендатор хотел сдать часть помещения в субаренду. Для увеличения спроса на товары в качестве субарендатора хотел привлечь юридическое лицо, оказывающее услуги детям, например, детская парикмахерская, игровой центр. Риелторы посоветовали помещение потенциальному субарендатору, не вникая в цели Арендатора. Помещение понравилось Субарендатору, основной вид деятельности которого – оказание услуг взрослому населению. На его поиск и подбор ушло две недели. В течение недели были согласованы существенные условия договора, еще в течение недели – планируемые ремонтные работы. Из-за несоответствия целей договор подписан не был. Как результат, впустую потраченные четыре недели, отсутствие помещения.

Правила проведения ремонтных работ в помещении

Ремонтные работы в помещении, как правило, проводятся Арендатором только с согласия Собственника. Рекомендуем составлять и подписывать у Арендодателя архитектурный проект или дизайн-проект помещения. Такой способ утверждения планируемых архитектурных (дизайнерских) изменений и ремонта помещения поможет сторонам утвердить ремонтные решения и позволит избежать в будущем претензий со стороны Арендодателя к проведенному ремонту.

Однако Арендатору необходимо помнить, что по окончании аренды арендуемое помещение должно быть возвращено Арендодателю в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Это значит, что после демонтажа оборудования и мебели и освобождения нежилого помещения от имущества, Арендатору необходимо будет выполнить текущий ремонт.

Системный подход поможет сэкономить время и начать деятельность в установленный срок, избежать лишних затрат и издержек.

Юристы юридической компании «ЮС ИнвестЪ» имеют большой опыт сопровождения сделок аренды коммерческой недвижимости, участия в переговорах по заключению договоров аренды