Сфера общественного питания находится в постоянном развитии, довольно часто открываются новые заведения. Если вы решаете открыть объект общепита, то самый главный вопрос с точки зрения бизнес-плана – поиск необходимого помещения. Здесь необходимо учитывать множеств факторов: проходимость и популярность месторасположения, расходы на арендную плату и коммунальные, эксплуатационные услуги, необходимость ремонта помещения, проведения дополнительных коммуникаций и др.
В статье рассмотрим, на какие важные нюансы стоит обратить внимание до заключения договора аренды под общепит.
Выбор типа общепита и план расстановки оборудования
Предусмотрено разделение общепита на 14 типов в зависимости от формата (бар, кафе, ресторан, кофейня, пиццерия и др.). Дополнительно каждый тип может включат в себя подтипы, например: бар может быть: мини-бар, купе-бар, лобби-бар.
Действующее законодательство дало послабление бизнесу в части разрешения не указывать в обязательном порядке тип и класс общепита. То есть разделение общепита по типу является правом, и осуществляется исключительно по желанию субъекта хозяйствования.
Однако здесь необходимо учитывать санитарно-гигиенические требования к общепиту. Расстановка кухонного оборудования должна обеспечивать последовательность техпроцесса приготовления блюд. Установлены специальные требования к оборудованию, таре, стеллажам, посуде, моечным ваннам и пр. Например, для кофеен и мини-кафе установлены «упрощенные условия» по наличию моечной ванны.
Соответственно, чтобы продумывать концепцию общепита, разрабатывать дизайн, расстановку кухонного оборудования, рекомендуем выбрать тип общепита.
Оценить помещение на возможность прохождения санстанции
Основной документ для прохождения санстанции после запуска общепита – это программа производственного контроля (далее – ППК).
Для разработки ППК рекомендуем привлекать квалифицированного специалиста, что поможет снизить возможные расходы на подключение к инженерным сетям и кухонному оборудованию. ППК будет включать в том числе: планы размещения помещений, исполнительные схемы инженерных сетей, описание производственного процесса (по приготовлению блюд), схемы установки техоборудования и пр.
Соответственно, рекомендуем при оценке помещения сразу учитывать разработку ППК и перечень дополнительных СМР, необходимых для успешного прохождения санстанции.
Согласовываем условия договора с наибольшим риском
Исходя из нашей практики сопровождения объектов общепита, наибольшие сложности возникают со следующими условиям договора аренды:
1) Размер арендной платы.
До 1 января 2024 г. приостановлено право арендодателя использовать привязку арендной платы к курсу иностранной валюты. На текущий момент нет никаких официальных комментариев, будет ли установлено такое же ограничение на следующий год. Поэтому исходя из норм действующего законодательства, стороны определяют размер арендной платы в твердой сумме исключительно в белорусских рублях.
Нор стороны также свободны в согласовании размера арендной платы в иных формах: установление доли/процента от прибыли, предоставление арендодателю услуг, несение затрат на улучшение имущества и пр.
2) Корректировка размера арендной платы.
Учитывая установленное ограничение на привязку к иностранному курсу, арендодатели зачастую включают в договор условия об одностороннем изменении размера арендной платы.
3) Обеспечительный платеж.
Для гарантий финансовой надежности арендодателя, договор аренды может содержать условия по внесению арендатором определенной суммы (обеспечительного платежа). В случае просрочки внесения арендной платы или иных платежей, арендодатель может получить возмещение из суммы «депозита» (обеспечительного платежа). Рекомендуем при заключении договора детально оговаривать порядок внесения суммы обеспечительного платежа, при каких условиях он используется, обязанность и сроки восполнения суммы обеспечительного платежа, порядок возврата при прекращении договорных отношений.
4) Односторонний отказ от договора.
Данное условие можно назвать одним из наиболее «болезненных» для бизнеса, так как дает возможность сторонам выйти из договора во внесудебном порядке, направив второй стороне уведомление об отказе от договора (при согласовании таких условий в договоре).
Например, в договоре аренды может быть указано следующее условие: «В случае несогласия с односторонним увеличением размера арендной платы, арендатор имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за 30 дней».
Таким образом, арендатор может быть полностью зависим от арендодателя и вынужден будет соглашаться на любые корректировки по стоимости, чтобы не потерять помещение. Следует внимательно изучать все условия договора аренды в комплексе, чтобы минимизировать возможные риски.
5) Составляем акт приема-передачи помещения.
При составлении акта, рекомендуем проверять фактическое состояние помещения и фиксировать все недостатки в документе. Наиболее полное отражение состояния помещения на момент передачи поможет Вам избежать необоснованных претензий от второй стороны.
Также обязательно указывайте в акте приема-передачи показатели счетчиков: электроснабжение, водоснабжение. Так как на момент подписания договора вы не всегда сможете получить полную информацию о наличии/отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
6) Ремонт помещения.
Если необходимо на объекте выполнять строительно-монтажные работы, то изначально определяется с видом строительства. Если необходим только «косметический» ремонт помещения, то скорее всего будет проведен текущий ремонт. Для его проведения необходим только дефектный акт и локальная смета.
Если же объем и вид СМР будет более сложным, то потребуется разработка и согласование ПСД, получение заключений, ввод объекта в эксплуатацию, регистрация изменений в техпаспорте.
Рекомендуем внимательно изучить условия договора по процедуре согласования любых изменений в помещении. Так как договор аренды может предусматривать согласование каждого изменения (даже в рамках текущего ремонта) с арендодателем, что может значительные временные затраты для арендатора.
С наиболее полным перечнем услуг вы можете ознакомиться на нашем сайте.
Остались вопросы?
Оставьте свой номер и наш юрист свяжется с Вами в ближайшее время