Исходя из практики, арендатор недвижимости редко обходится без ремонта и (или) улучшений помещения. Необходимость проведения улучшений, модернизации/реконструкции недвижимости зачастую связана со спецификой деятельности арендатора и с его нуждами.
Стороны могут согласовать общий порядок действий и возмещение расходов на улучшения, реконструкцию как при первоначальном заключении договора аренды, так и в последующем путем подписания дополнительного соглашения к договору. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, стоит знать нормы права, внимательно читать договор аренды и действовать правильно.
1. Неотделимые улучшения VS реконструкция.
Улучшения представляют собой вложения в имущество, которые изменяют показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.
Определение того, является ли улучшение отделимым или нет, зависит не только от технических способов присоединения улучшений. Необходимо учитывать, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше быть использованным без этих улучшений.
Реконструкция в свою очередь представляет собой совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению зданий, сооружений и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей.
Иными словами, реконструкция предусматривает замену целевого назначения недвижимости, что в зависимости от состава выполняемых работ может привести к повышению тех. характеристик объекта, так и не привести.
Однако, исходя из практики, в большинстве случаев при проведении работ по реконструкции недвижимости повышаются характеристики и свойства объекта, что образует собой неотделимые улучшения имущества.
2. Письменное согласие арендодателя.
Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения, арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Соответственно, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
Отметим, что согласие арендодателя должно быть четким и недвусмысленным. Рекомендуем получить не только согласие, например, на реконструкцию, но и согласовать с арендодателем перечень планируемых строительных работ, разработанную проектную документацию и др.
Отметим, что судебная практика принимает в качестве согласия арендодателя и последующее одобрение неотделимых улучшений, в том числе путем подписания дополнительного соглашения к договору. При этом согласие должно содержать не только одобрение факта наличия улучшений, но и их объем и стоимость.
3. Возмещение стоимости улучшений.
По общему правилу арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости улучшений (если ранее было получение согласие арендодателя). Однако учитывая диспозитивность нормы, стороны в договоре аренды вправе установить иные последствия для реконструкции и неотделимых улучшений, например:
– произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения не подлежат возмещению арендатору;
– либо стоимость улучшений подлежит частичному возмещению (например, в пропорции 50/50).
4. Способы возмещения стоимости улучшений арендатору.
Так, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может возмещаться арендатору следующими способами:
- после прекращения договора аренды (на основании п. 3 ст. 594 ГК);
- зачет в счет арендных платежей (на основании подп. 5 ч. 1 п. 2 ст. 585 ГК).
Способ возмещения может быть закреплен в договоре по соглашению сторон либо определен в дополнительном соглашении к договору.
5. Определение стоимости проведенных улучшений.
В рамках улучшения арендованного имущества, работы по реконструкции могут производиться различными подрядчиками (исполнителями) и иметь различную стоимость. В соглашении сторон о возложении на арендодателя обязанности по возмещению стоимости таких улучшений целесообразно предусмотреть механизм предварительного согласования с арендодателем процесса выбора подрядчика (исполнителя) для проведения каких-либо работ. Это поможет избежать оспаривания арендодателем стоимости работ, предъявленных к возмещению, как нецелесообразных.
Учитывая, что неотделимые улучшения рассматриваются как вложения в имущество, полагаем, что при согласовании с арендодателем в стоимость улучшений можно включить не только стоимость самих результатов строительно-монтажных работ, но и стоимость работ по разработке проектно-сметной документации, технического и авторского надзора на их проведение и иные сопутствующие расходы.
После окончания реконструкции, введения объекта в эксплуатацию, рекомендуем заключить еще одно дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны закрепят общую фактическую стоимость произведенных улучшений имущества и, при необходимости, согласованный порядок их зачета в счет арендных платежей.
6. Арендатор – «Заказчик» для целей реконструкции.
Заказчик – это субъект, финансирующий реконструкцию, осуществляющий строительную деятельность с привлечением подрядчика, с привлечением либо без привлечения инженера. Заказчик указывается в решении местного исполкома, выдающего разрешительную документацию на реконструкцию.
Законодательство не содержит императивных норм о том, что заказчиком реконструкции может выступать исключительно собственник объекта недвижимости, в отношении которого будут проводиться работы по реконструкции.
Согласно Письму Министерства архитектуры и строительства от 1 марта 2021 г. № 09-09/2581, ГК предоставлена возможность арендатору осуществлять за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества. При этом запрета на осуществление реконструкции для арендатора недвижимого имущества ГК не содержит.
Таким образом, в соответствии с позицией Минстройархитектуры, организация-арендатор вправе выступать заказчиком в отношении реконструкции арендуемого строения, но только с письменного согласия арендодателя.
7. Возврат улучшений арендодателю.
После прекращения договорных отношений, неотделимые улучшения должны быть переданы арендодателю совместно с объектом аренды. При возврате объекта аренды в акте приема-передачи прописываются также проведенные арендатором неотделимые улучшения.
На практике, сторонами дополнительно оформляется акт приема-передачи основных средств (по форме постановления Министерства финансов от 22.04.2011 № 23), арендатор передает также копии первичных учетных документов, подтверждающих создание улучшений.
Таким образом, законодатель не вводит для арендатора запрета для проведения реконструкции и (или) улучшений арендованного имущества. Однако арендатором должен соблюдаться установленный в законодательстве механизм – по получению согласия, определению стоимости улучшений, передаче стоимости улучшений арендодателю и др.
Юристы нашей компании оказывают помощь как по отдельным вопросам, в т.ч. анализ и подготовка документов, консультирование, разработка договоров, оформление реконструкции зданий/помещений, перевод в нежилой фонд, получение разрешений от госорганов, так и комплексное сопровождение Вашей компании.
С полным объемом оказываемых услуг Вы можете ознакомиться по ссылке: https://usiminsk.by/yuridicheskie-uslugi/
Остались вопросы?
Оставьте свой номер и наш юрист свяжется с Вами в ближайшее время