Разрешительная документация на строительство объекта

На первом этапе строительства документация включает в себя документы, которые необходимы:

1. для строительства конкретного объекта (разрешительная документация);
2. для подрядчика, чтобы обеспечить соблюдение аттестационных и лицензионных требований. В частности, подрядчик проходит процедуры для получения свидетельства о технической компетентности, оформляет документы по сертификации в строительстве, аттестации сварочного производства, лицензированию видов деятельности в области промышленной безопасности.

Подготовка и выдача разрешительной документации в стройке регулируется Положением № 223.

Кто может получать разрешительную документацию?

Документацию вправе оформлять не только заказчик (застройщик) строительства, но также инженерная организация при комплексном управлении стройкой и генподрядчик при стройке «под ключ».

Когда разрешительная документация не требуется?

1. капремонт;
2. работы по благоустройству на предоставленном участке;
3. снос гражданами нежилых капитальных построек на придомовой территории;
4. техническая модернизация.

Какой перечень разрешительной документации?

Точный состав документации в каждой ситуации отличается и зависит от вида строительства и наличия/отсутствия земельного участка.

1) Архитектурно-планировочное задание.

АПЗ оформляет отдел архитектуры либо КУП, включает в т.ч. информацию по:

• характеристике земельного участка;
• требованиям по проектированию;
• созданию безбарьерной среды;
• исполнительной съемке коммуникаций и пр.

В АПЗ также присутствует архитектурное и художественное описание объекта, требования по использованию наружной рекламы, благоустройству земельного участка, световому оформлению, по встроенным помещениям и пр.

2) Техусловия.

Подготовкой техусловий занимается отдел архитектуры либо КУП; содержат информацию о подключении объекта к инженерной инфраструктуре.

Техусловия могут выдаваться на присоединение к системам:

• водоснабжения и водоотведения;
• газораспределительной;
• дождевой канализации;
• тепловым сетям;
• электрической сети.

3) Акт выбора земельного участка (далее – акт).

Акт является обязательным документом, если заказчик планирует вести строительство за земельном участке, который еще не находится у него во владении. В этом случае фактическому предоставлению участку будет предшествовать процедурный вопрос – это предварительное согласование места размещения земельного участка, его отвод и оформление земельно-кадастровой документации. Оформлением акта занимается землеустроительная служба.

Срок оформления акта зависит от компетенции органа, который рассматривает документы. Если вопрос входит в компетенцию горрайисполкома или облисполкома – около 2,5 месяцев, если в компетенцию Президента – до 4 месяцев.

После утверждения акта, участок не может быть передан иному застройщику/заказчику. После утверждения акта можно заключать договор на проектирование и проводить ПИР.

4) Тех.требования.

Содержат условия и требования для проектирования конкретного объекта, чтобы обеспечить безопасную эксплуатацию объекта, а также права и интересы третьих лиц.

Перечень тех.требований зависит от вида стройки, технических особенностей каждого объекта. На практике, может потребоваться оформление тех.требований в следующих органах:

• Республиканский центр государственной экологической экспертизы и повышения квалификации руководящих работников и специалистов;
• органы гос. пожарного надзора;
• органы гос. санитарного надзора;
• ГАИ;
• по защите населения и территорий от ЧС;
• ветеринарные станции;
• Министерство обороны;
• Департамент по авиации;
• Республиканский центр по гидрометеорологии, контролю радиоактивного загрязнения и мониторингу окружающей среды;
• владелец республиканской и (или) местной автомобильной дороги;
• ГО «Белорусская железная дорога».

5) Градостроительный паспорт на земельный участок (далее – градпаспорт).

Градпаспорт – это комплексный документ, который включает все сведения, требования, условия для застройки и использования земельного участка. Паспорт является обязательным и необходим только при получении земельного участка в результате аукциона.

6) Решение об изъятии и предоставлении земельного участка (далее – решение об изъятии).

Как и акт выбора, решение об изъятии готовит землеустроительная служба. В нем должны быть указаны в т.ч. следующие сведения:

• площадь участка и кто является заявителем;
• по какому целевому назначению и на каком праве передается земля (если на праве аренды – то срок);
• размер и порядок внесения платы за землю (в т.ч. за право заключения договора аренды);
• наличие ограничений/обременений прав, земельного сервитута;
• иные условия.

7) Решение о разрешении проектно-изыскательских работ (ПИР), строительстве объекта.

Решение готовит исполком и выдает заявителю выписку из решения.

8) Разрешение выполнения научно-исследовательских и проектных работ.

Данное разрешение необходимо только для объектов, которые являются историко-культурными ценностями. Выдает разрешение Минкульт, срок действия – до конца года, в котором запланировано проведение строительных работ.

Какая ответственность за отсутствие разрешительной документации?

Ответственность предусмотрена ст. 22.8. КоАП (самовольное строительство) и влечет наложение штрафа до 500 базовых величин (около 5000$).

Отметим также важный вывод из судебной практики. Факт отсутствия разрешительных документов на дату заключения договора строительного подряда не является основанием для признания договора ничтожным. Главным является получение разрешительной документации на дату фактического начала выполнения СМР.

Таким образом, мы рассмотрели основные вопросы, которые связаны с оформлением разрешительных документов для строительства. Однако это только первый этап в длинном и сложном процессе строительства. Юристы компании «ЮС ИнвестЪ» имеют большой практический опыт сопровождения строительных и инвестиционных проектов. Если у Вас остались вопросы – звоните или оставляйте заявку на нашем сайте.

Юристы нашей компании оказывают помощь как по отдельным вопросам строительства, в т.ч. анализ и подготовка документов, консультирование по вопросам строительства, оформления прав на земельные участки, получение разрешений от госорганов, ведение договорной и претензионной работы, так и комплексное сопровождение строительства.

С полным объемом оказываемых услуг Вы можете ознакомиться по ссылке: https://usiminsk.by/soprovozhdenie-stroitelstva/

Материал статьи актуален по состоянию на 15 марта 2022 года.