Строительство «под ключ»: практические вопросы

Строительство «под ключ» предполагает выполнение одним подрядчиком (генподрядчиком) как работ по подготовке проекта, так и непосредственно строительно-монтажных работ, а также осуществление им отдельных полномочий заказчика.

С одной стороны, такая организация для инвестора упрощает стройку – меньше подрядчиков, с которыми необходимо держать связь и работу которых нужно контролировать, подрядчик отвечает за большую часть работ по объекту и большинство рисков переносится на него. Вместе с тем передача подрядчику большой части работы по объекту обычно влечет увеличение стоимости его работ по договору.

Одновременно с этим существуют некоторые риски, которые необходимо учитывать заказчику при такой организации строительства, чтобы возвести объект качественно, в сроки и без нарушений законодательства.

Консультация юриста по недвижимости поможет учесть все риски при подписании и исполнении такого договора и организовать строительство объекта «под ключ».

Рассмотрим основные вопросы, которые нужно учесть при подготовке договора стройподряда.

Описание предмета соглашения

В контракт на создание объекта строительства «под ключ» можно включать следующие работы подрядчика:

1. оформление пакета исходной и разрешительной документации;
2. организация выполнения ПИР и СМР;
3. выполнение ПНР, а также приемка готового объекта в эксплуатацию;
4. реализация отдельных полномочий заказчика, которые указаны в контракте.

Таким образом передать генподрядчику можно любые полномочия инвестора, за исключением следующих:

1. решение о начале стройки;
2. утверждение проекта;
3. спонсирование стройки;
4. консервация или продление стройки;
5. формирование комиссии по приемке объекта в эксплуатацию и утверждение акта;
6. технический надзор.

Отметим, что исходя из указанного перечня допускается передача генподрядчику полномочий заказчика по получению исходной документации, включая согласование земельного участка для возведения объекта. Вместе с тем, широкой практики применения такой механизм в Беларуси не получил и даже при заключении соглашений о строительстве «под ключ» данные процедуры зачастую выполняются инвестором.

При этом контрактом на строительство не могут быть предусмотрены только проектирование и выполнение СМР – в предмет соглашения обязательно должны включаться некоторые полномочия заказчика по управлению стройкой. В случае, когда инвестор желает передать одному подрядчику только проектирование и строительство (или если у него уже имеется инженерная организация по комплексному управлению строительством) – такие отношения должны оформляться смешанным договором (выполнение ПИР и выполнение СМР), а не контрактом на строительство «под ключ».

В случае передачи генподрядчиком каких-либо работ на субподряд (неважно, проектных или строительно-монтажных), ответственность за их осуществление лежит на генподрядчике и именно генподрядчик имеет право требовать устранения недостатков в произведенных работах при их обнаружении. Например, если генподрядчик обнаружит дефекты в проекте, он самостоятельно должен связаться с проектировщиком, получить у него исправленный проект и затем передать заказчику для утверждения.

Проверка разрешительных документов подрядчика

Для выполнения работ в качестве генерального подрядчика при строительстве «под ключ» организации могут быть необходимы:

Условия, которые следует отразить в контракте

Особенных требований к условиям соглашения для строительства «под ключ» законодательство не предъявляет.
В контракте следует отразить пункты, предусмотренные в качестве существенных условий для любого договора на ПИР и СМР:

• предмет соглашения, что включает:
  – полное название и место расположения объекта;
  Если при стройке «под ключ» не известен точный адрес, то можно использовать сведения из генплана.
  – виды и объемы ПИР и СМР;
  – перечень иных работ и услуг, которые будет выполнять подрядчик;
• возможность передачи части работ субподрядчикам или, наоборот, обязанность производить работы своими силами;
• даты строительства объекта.
  Желательно более подробно указать промежуточные сроки – начало и завершение процессов получения разрешительных документов, разработки проекта, прохождения госэкспертизы, собственно строительства и т.д.
• порядок передачи проекта инвестору для утверждения;
• цена строительства или порядок ее определения;
• порядок расчетов – целесообразно разделять его по разным видам работ (как минимум для ПИР и СМР);
• источники и объемы спонсирования стройки;
• права и обязанности, ответственность сторон;
• правила изменения и расторжения соглашения.

Дополнительно в контракт можно включить любые условия, которые стороны посчитают нужными.

Отметим, что с 20 мая 2023 года изменено Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ. С этого дня правила Положения не применяются к строительству «под ключ», соответственно, неизменная договорная цена для такого строительства не формируется.

Юристы компании ЮС ИнвестЪ помогут Вам составить договор на строительство объекта «под ключ» с учетом Ваших интересов, а также разрешить любые вопросы, возникающие при его исполнении.