Отрасли юридических услуг:
Последние публикации:
Последние новости:

Замена Заказчика в строительстве: продажа ПСД на строительство/реконструкцию объекта

Поделиться в facebook
Поделиться в vk
Поделиться в twitter
Поделиться в linkedin
продажа ПСД на строительство

Возможна ситуация, при которой организация (Заказчик) после начала строительства из-за отсутствия финансовых средств принимает решение о прекращении строительства, замене Заказчика (инвестора) и продаже проектно-сметной документации. Рассмотрим вопросы, с которыми может столкнуться Заказчик при принятии такого решения. Согласно статье 1 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», проектная документация на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, снос — взаимоувязанные проектные документы, служащие основой для возведения, реконструкции, реставрации, ремонта, благоустройства объекта, сноса и представляющие собой архитектурный проект и (или) строительный проект в соответствии с выбранными заказчиком, застройщиком стадиями разработки проектной документации.

Состав и содержание проектной документации содержится в ТКП 45-1.02-295-2014 Строительство. Проектная документация. Состав и содержание.

Также отметим, что согласно п. 4.10 ТКП, 4.10 не включают в состав проектной документации расчеты строительных конструкций и инженерных систем, в том числе по противопожарной защите зданий и обеспечению безопасной эвакуации людей из них в случаях чрезвычайных ситуаций, расчеты технологических процессов, объемов строительно-монтажных работ, потребности в материальных, трудовых и энергетических ресурсах.

Эти материалы хранят у разработчика проектной документации и представляют заказчику или органам государственной экспертизы по их требованию.

Не включают в состав проектной документации ссылочные документы: межгосударственные и национальные ТНПА, используемые при разработке проектной документации, и не требующие привязки чертежи типовых строительных конструкций, изделий и узлов, а также конструкторская документация на нетиповые изделия, нестандартное оборудование, конструкции металлические деталировочные (КМД) и конструкции деревянные деталировочные (КДД).

Реализация проектной документации другому Заказчику осуществляется на основании отдельного договора купли-продажи проектной документации.

Существенными условиями договора купли-продажи являются:

  • Предмет договора;
  • Условия, которые названы в законодательстве как существенные;
  • Те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Относительно предмета данного договора отметим следующее. Разработку проектной документации (проектирование) может осуществляться в одну или две стадии с выделением очередей строительства, пусковых комплексов, необходимость разработки (выделения) которых определяет заказчик, застройщик в задании на проектирование.

При проектировании в одну стадию разрабатывают строительный проект. Строительный проект, включая все основные комплекты рабочих чертежей, представляется в органы государственной экспертизы и подлежит утверждению заказчиком в соответствии с экспертным Состав и содержание проектной документации содержится в ТКП 45-1.02-295-2014 заключением.

При проектировании в две стадии разрабатывают архитектурный проект (утверждаемая первая стадия) и строительный проект (вторая стадия).

В связи  с этим может возникнуть вопрос о том, что будет являться предметом договора купли-продажи проектной документации, и порядок соотношения норм гражданского законодательства с нормами законодательства об авторском праве и смежных правах.

В соответствии с п. 3.16 ТКП 45-1.02-295-2014, строительный проект – стадия разработки проектной документации, в ходе которой создается система взаимоувязанных проектных документов, обеспечивающих непосредственную реализацию инвестиций в строительство.

Согласно п. 3.1. ТКП 45-1.02-295-2014, архитектурный проект – это стадия разработки проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта строительства, в ходе которой создается система взаимоувязанных проектных документов, обеспечивающих представление о размещении, физических параметрах, художественно-эстетических качествах объекта строительства, а также о возможных последствиях его воздействия на окружающую среду и определяющих технико-экономические показатели объекта строительства.

Аналогичное определение закреплено в Законе Республики Беларусь «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» от 5 июля 2004 г. № 300-3.

Проектная документация «Архитектурный проект» должна содержать проектные решения, обеспечивающие механическую, противопожарную, экологическую и санитарно-эпидемиологическую безопасность объекта, и разрабатываться в составе, достаточном для определения физических объемов основных работ, в том числе строительно-монтажных, потребности в основном оборудовании, стоимости строительства и технико-экономических показателей объекта, необходимых для проведения тендерных торгов на выбор подрядных организаций, закупку оборудования.

При этом согласно ст. 6 Закона «Об авторском праве и смежных правах»  объектами авторских прав являются произведения архитектуры и градостроительства, выраженные, в том числе в виде изображений (планов, чертежей) и макетов.

Соответственно, при заключении договора купли-продажи проектной документации передача прав на архитектурный проект будет осуществляться на основании отдельного договора о передаче авторских прав (договор уступки прав) или заключается смешанный договор, в котором содержатся условия данного договора.

Согласно Налоговому кодексу Республики Беларусь обороты по реализации товаров являются объектом налогообложения НДС. Налоговой базой при реализации проектной документации будет являться договорная стоимость ее реализации, ставка НДС согласно ст. 102 НК — 20%.

Также в связи с принятием Заказчиком решения о прекращении строительства и продаже ПСД может возникнуть необходимость в передаче помимо проектной документации разрешительной документации на земельный участок и строительство объекта.

В связи с этим необходимо учитывать порядок первоначального предоставления земельного участка для строительства.

продажа ПСД на строительство

Рассмотрим 2 порядка:

Предоставление земельного участка без проведения аукциона.

Решение комиссии о выборе места размещения земельного участка оформляется актом выбора места размещения земельного участка установленной формы в четырех экземплярах, подписывается всеми членами комиссии и ее председателем в день выбора места размещения этого участка и в 5-дневный срок утверждается председателем исполнительного комитета.

По общему правилу при принятии решения об изъятии и предоставлении земельного участка местный исполнительный комитет не вправе изменить отраженные в утвержденном акте выбора места размещения земельного участка сведения (условия), за исключением установленных случаев.

К таким случаям, согласно Указу Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 N 463 «О совершенствовании порядка изъятия и предоставления земельных участков», относятся:

  • реорганизации юридического лица;
  • изменения вида права на земельный участок, который определяется в соответствии с законодательством на момент принятия решения;
  • передачи в установленном порядке функций заказчика в строительной деятельности другому юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю;
  • иных случаев, предусмотренных Президентом Республики Беларусь.

Таким образом, внесено новое основание для внесения изменений в акт места размещения земельного участка – передача функций заказчика в строительной деятельности.

Возможность внесения данных изменений в акт выбора места размещения земельного участка связана с тем, чтобы при необходимости передать функции заказчика в строительной деятельности другому юридическому лицу или ИП, и не было необходимости оформлять новый акт выбора места размещения земельного участка.

продажа ПСД на строительство

Предоставление земельного участка по результатам проведенного аукциона.

Право аренды земельного участка в установленных законодательством случаях может перейти к организациям от других организаций (ст. 55, 56 КоЗ).

При реорганизации юридического лица, у которого земельный участок находится в частной собственности либо аренде, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата, к созданному в результате реорганизации юридическому лицу (юридическим лицам) в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом переходит право частной собственности либо аренды на земельный участок.

При этом отметим, что фактически продажа проектно-сметной документации другому Заказчику не является основанием для перехода прав на земельный участок новому Заказчику, в связи с чем необходимо будет проведение новых административных процедур.

Таким образом, несмотря на то, что в законодательстве прямо не закреплен такой вид договора, как договор купли-продажи проектной документации, применяются общие нормы гражданского законодательства о купле-продаже. Но в связи со спецификой объекта необходимо учитывать не только общие положения Гражданского кодекса, но и нормы законодательства об авторском праве (на архитектурный проект).

Вам будет интересно прочитать:
Заказать обратный звонок