Продление договора аренды нежилого помещения

С развитием бизнеса, частым проведением переговоров возрастает потребность в нормальной организации офиса для дальнейшей активной предпринимательской деятельности. Все это ставит перед участниками рынка задачу в т.ч. по предоставлению нежилых (офисных) помещений в соответствии с требованиями и потребностями бизнеса.

Использование одного офиса на протяжении длительного периода может оказать влияние на сотрудников, так и на клиентов компании, так как расположение офиса в определенном районе создает определенные удобства (в т.ч. экономия времени, чтобы добраться до офиса, наличие мест для парковки и пр.). Поэтому уже на этапе заключения договора рекомендуем согласовать не только все существенные условия (предмет и арендную плату), но и продумать варианты и порядок возможного продления договора аренды. Cрок аренды не относится к существенным условиям и определяется по соглашению сторон. Судебная практика исходит из того, что срок аренды и срок действия договора аренды являются синонимами, соответственно срок аренды ограничивается сроком действия договора аренды.

В статье рассмотрим, что же нужно учесть при заключении договора аренды нежилого помещения и как правильно оформить продление договора.

Договор аренды может быть заключен как с указанием срока действия (например, договор действует до 31.10.2020), так и без указания срока (договор на неопределенный срок).

Можно выделить три основных варианта продления договорных отношений, которые предлагает законодатель в зависимости от согласованных условий договора.

Первый вариант – возобновление договора.

Срок действия договора аренды – срок, в течение которого арендатор владеет и (или) пользуется арендованным помещением. Истечение срока действия договора – это основание для выселения арендатора, своевременно не возвратившего арендуемое имущество, если действия арендодателя прямо свидетельствуют о его возражениях против продолжения договора.

Отметим следующее: возобновление (пролонгация) договора аренды возможно только в случае первоначального заключения срочного договора аренды. При возобновлении договор считается заключенным на тех же условиях, но на неопределенный срок.

Под «теми же условиями» судебная практика понимает условия, существовавшие на момент возобновления договора.

Для этого механизма необходимо наличие в совокупности двух обстоятельств:

1) после истечения срока действия договора арендатор продолжает пользоваться помещением;

2) у арендодателя нет возражений.

Если же возражения арендодателя есть, то они должны быть четко и недвусмысленно сформулированы и направлены арендатору в письменной форме. Законодатель не определяет срок, в течение которого арендодатель должен сообщить о наличии возражений. Рекомендуем сделать это заранее – до истечения срока действия договора. Арендодателю следует при направлении письма использовать нарочный способ (получить отметку на письме от представителя арендатора) или заказную корреспонденцию, чтобы в случае спора подтвердить факт наличия и направления возражений по пользованию помещением.

Так как вариант возобновления договора предусмотрен в ст. 592 ГК (т.е. основание в силу закона), такое условие не обязательно включать в договор. Эти условия и механизм возобновления будут действовать автоматически.

Если договор возобновляется (т.е. действует неопределенный срок), одним из рисков может быть возможность каждой стороны отказаться от договора по своему усмотрению в любое время (при условии уведомления по общему правилу за три месяца), без выплаты каких-либо компенсаций.

Второй вариант – взаимное соглашение сторон.

Срок действия может быть продлен путем заключения доп. соглашения к договору аренды, которое должно быть подписано уполномоченными представителями сторон. Доп. соглашением можно установить как неопределенный срок действия договора, так и новый срок действия (т.е. срочный договор).

Отметим, что заключение соглашения о продлении срока действия договора может быть рассмотрено судом в дальнейшем как одно из доказательств того, что арендодатель на дату заключения доп. соглашения не имеет претензий к арендатору о нарушении условий договора и порядка пользования помещением.

Пример из судебной практики: «… Кроме того, судом учтено, что стороны заключили доп. соглашение к договору аренды, которым продлили срок аренды до 10 лет с момента передачи имущества. Стороны указали, что соглашение заключается, учитывая добросовестное и надлежащее исполнение сторонами обязательств, соответствие условий договора рыночным условиям аренды и интересам сторон, учитывая намерение сторон предпринять все необходимые действия для сохранения арендных правоотношений на долгосрочный период. Так как на дату подписания доп. соглашения арендатор достоверно знал о наличии всех обстоятельств, явившихся впоследствии (через 3 месяца) основанием для заявления требований о расторжении договора аренды, суд оценил данные обстоятельства как свидетельство того, что при подписании доп. соглашения арендодатель (истец) не считал, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями либо существенно ухудшает имущество».

Третий вариант – автоматическое продление договора.

Стороны вправе в договоре аренды сразу определить возможность его продления автоматически (либо в дальнейшем согласовать данное условие путем подписания доп. соглашения).

Например, условие договора можно сформулировать следующим образом: «Договор аренды действует по 31.12.2020 включительно. Если до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тех же условиях сроком на три года по 31.12.2023 включительно».

Руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут согласовать как однократное, так и многократное продление срока действия договора.

Отметим, что окончание срока договора не свидетельствует о том, что договорные отношения прекратились. Прекращение договора не освобождает арендатора от уплаты арендной платы, если он своевременно не возвратил арендованное имущество. Арендатору важно помнить, что при наличии спора решающим будет не момент прекращения пользования имуществом, а момент его возврата арендодателю. Прекращение договора (истечение срока действия) если помещение не возвращено или возвращено несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по оплате арендной платы. Факт приема-передачи имущества и дата должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу (например, актом приема-передачи).

Детальное описание в договоре аренды правоотношений сторон позволит Вам избежать судебных споров, а при их возникновении упростит процедуру доказывания.