Заключаем договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности

Порядок изъятия и предоставления в аренду земельных участков

В аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности (далее – государственный земельный участок), можно получить в соответствии с порядком, определенном в Указе Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 г. № 667.

Граждане Республики Беларусь, индивидуальные предприниматели, юридические лица Республики Беларусь, иностранные юридические лица и их представительства, иностранные государства, дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств, международные организации и их представительства могут арендовать земельные участки на территории Республики Беларусь, находящиеся как в государственной собственности, так и в частной. При аренде государственного земельного участка арендодателями выступают местные исполкомы либо администрации СЭЗ (ч. 2 и 3 ст. 17, ст. 27 – 30 КоЗ).

Плата за право заключения договора аренды

По общему правилу, за право заключения договоров аренды государственных земельных участков вносится плата (ст. 31-1 КоЗ), при условиях когда:

1. земельный участок находится в государственной собственности и предоставляется в аренду без проведения аукциона;
2. земельный участок находится в государственной собственности и предоставляется в аренду по результатам аукциона (размер платы определяется по результатам аукциона).

Исключениями являются случаи, когда государственный земельный участок предоставляется

Юридическим лицам:

1. для строительства и (или) обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры и объектов придорожного сервиса, за исключением случаев строительства объектов придорожного сервиса в пригородных зонах г. Минска и областных центров;
2. при обращении за оформлением документов, удостоверяющих права на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им (доли в праве на которые принадлежат им) на праве собственности или ином законном основании, за исключением случаев, когда такая плата взималась при предоставлении этих участков в аренду для строительства капитальных строений (зданий, сооружений);
3. для размещения приемных пунктов вторичного сырья, объектов сортировки, обезвреживания, переработки коммунальных отходов и объектов захоронения твердых коммунальных отходов (организациям, осуществляющим сбор, сортировку (разделение по видам), подготовку к обезвреживанию и (или) использованию вторичных материальных ресурсов).

Инвесторам и (или) организациям, реализующим инвестиционный проект:

1. для строительства объектов, предусмотренных заключенными с Республикой Беларусь инвестиционными договорами.

Если требуется дополнительный земельный участок для реконструкции существующего объекта недвижимости, то плата за предоставление такого дополнительного земельного участка взимается только в случае, если плата за право заключения договора аренды земельного участка взималась за основной земельный участок (Указ Президента Республики Беларусь от 26.12.2019 г. № 485).

Существенные условия договора аренды

К существенным условиям договора аренды государственного земельного участка можно отнести:

1. Предмет договора, цена договора, иные условия, определяемые ст. 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Согласно Закону о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним от 22 июля 2002 г. № 133-З (далее – Закон о госрегистрации) и Типовой форме договора аренды (утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.03.2008 г. № 427), в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности при описании предмета должны быть указаны:

• местонахождение государственного земельного участка;
• площадь;
• целевое назначение;
• кадастровый номер государственного земельного участка.

2. Срок аренды государственного земельного участка.
3. Иные условия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь. Например, если договор аренды заключается по результатам аукциона, то это условие возможно прописать в договоре аренды.

Срок аренды земельного участка

Сроки аренды земельных участков определены ст. 17 КоЗ:

• общий срок аренды – 99 лет;

• минимальный срок аренды — 10 лет (для ведения сельского хозяйства);
• срок аренды земельного участка, который предоставляется для целей строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) -не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих капитальных строений (зданий, сооружений), на более короткий срок — только с согласия лиц, которым предоставляется этот земельный участок;
• срок аренды земельного участка, который предоставляется для целей обслуживания переданного в аренду водного объекта (его части) – ровняется сроку аренды этого водного объекта (его части).

Что возможно разместить на арендованном земельном участке?

На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются:

• строительство капитальных строений (зданий, сооружений);
• создание древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или насаждений травянистых многолетних растений.

При этом необходимо соблюдать целевое назначение участка и условия предоставления его в аренду. В противном случае, земельный участок могут изъять.

Плата за пользование земельным участком

За пользование земельными участками, находящимися в аренде, уплачивается арендная плата. В соответствии с ч. 5 ст. 32 КоЗ, порядок взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Указом Президента Республики Беларусь от 12 мая 2020 г. № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее – Указ № 160).

Положением о порядке определения, исчисления и уплаты, утвержденным Указом № 160, определены случаи, когда арендная плата за земельные участки не взимается и не уплачивается юридическими лицами. Так, арендная плата не исчисляется и не уплачивается юридическими лицами (п. 5 указанного Положения) (некоторые случаи):

• за земельные участки, предоставленные организациям для строительства и (или) обслуживания жилых домов, гаражей, автомобильных стоянок для хранения транспортных средств физических лиц;
• за земельные участки (части земельных участков), на которых расположены впервые введенные в действие капитальные строения (здания, сооружения), их части в течение одного года с даты их приемки в эксплуатацию;
• за земельные участки (части земельных участков), на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), их части, переданные юридическими лицами в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование научным организациям и научно-технологическим паркам.

Действующее законодательство Республики Беларусь предусматривает ряд льгот по арендной плате.

Права арендатора по договору

Арендатор с учетом установленных ст. 47, ст. 50, ст. 69 КоЗ ограничений имеет следующие права:

1. передать весь земельный участок в субаренду;
2. передать свои права и обязанности по договору другому лицу;
3. передать право аренды земельного участка в залог;
4. вносить право аренды земельного участка в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ;
5. заключить договор аренды на новый срок в преимущественном порядке перед другими лицами (ч. 3 ст. 69 КоЗ). Договор аренды земельного участка не может исключать такое право арендатора;
6. ) приобрести арендуемый участок в частную собственность в преимущественном порядке перед иными лицами. Иностранные организации и их представительства не имеют такого преимущественного права (ч. 6 ст. 69 КоЗ).

При аренде государственного земельного участка арендатор может реализовать права, перечисленные в п. 1-4, если (ч. 4 ст. 69 КоЗ):

• взималась плата за право заключения договора аренды. Если плата не взималась, ее следует внести до момента совершения сделки с арендуемым участком (ч. 12 ст. 70 КоЗ);
• законодательные акты не устанавливают иного.

Государственная регистрация договора аренды

На практике договор аренды государственного земельного участка совершается в письменной форме (п. 1 ст. 580 ГК). Исходя из требований законодательства указанный договор подлежит регистрации в территориальной организации по регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (подп. 3.4 п. 3 ст. 9 Закона о госрегистрации).

При этом, из данного правила есть исключения, а именно: при аренде государственного земельного участка сроком до 1 (одного) года, а также при продлении аренды на сроки не более 1 (одного) года не требуется заключение письменного договора аренды и соответственно, его регистрация (ч. 2 ст. 2, ч. 3 ст. 20 КоЗ).